‘金年会金字招牌在线入口’深圳“鸽笼房”违法改建谁之责

本文摘要：深圳“鸽笼房”违法扩建谁之责“在没依法证实其出让关系，或涉嫌公寓在没更改注册至深圳（楼盘）市中掌资本投资有限公司和吴某某名下之前，原注册的产权持有人陈某某等人也应付该事件承担责任，连带分担恢复原状等法律责任”逼仄的空间、较少的数量、便宜的均价、良好的方位……近期，一则来自深圳房产市场的消息惊爆了人们的眼球，深圳开发商居然发售仅有6平方米户型的“鸽笼房”，且售价一口价88万元。

深圳“鸽笼房”违法扩建谁之责“在没依法证实其出让关系，或涉嫌公寓在没更改注册至深圳（楼盘）市中掌资本投资有限公司和吴某某名下之前，原注册的产权持有人陈某某等人也应付该事件承担责任，连带分担恢复原状等法律责任”逼仄的空间、较少的数量、便宜的均价、良好的方位……近期，一则来自深圳房产市场的消息惊爆了人们的眼球，深圳开发商居然发售仅有6平方米户型的“鸽笼房”，且售价一口价88万元。更让人深感不可思议的是，面临这类小户型的房子，很多人开始傻抢走，4套房源仅有在短短半天之内就宣告销售一空。

据媒体报道，该项目取名为侨城尚寓，坐落于深圳南山区华侨城沙河东路与新的中路交汇处，销售方为深圳市中掌资本投资有限公司(以下全称“中掌公司”)，共计发售9套6平方米房源，从6楼到15楼，完全每一层都有一套面积约为6平方米的极小户型。其中4套对外销售。据理解，为扩展空间，侨城尚能寓该户型的样板间设计了金属制式家具和可折叠床，由于开发商附送了一些面积，“鸽笼房”内厨房、卧室、卫生间等一应俱全，实际用于面积大约有12平方米。

只不过早在7月底，深圳“鸽笼房”就曾被深圳地方媒体所曝出，但并没获得全国范围内普遍性的注目。深圳地方媒体还曾在8月2日就“鸽笼房”做出一定程度的辟谣，援引深圳市规划和国土资源委员会南山管理局批示称之为，该“鸽子笼”户型不属于住宅户型，与房产预售牵涉到。不过，在时隔一个多月后，“鸽笼房”却因再版小户型和很快销售一空而疯狂朋友圈，完全把舆论熄灭。

到底是谁在交易这一“再版小户型”？现实的销售情况又是如何？9月25日，深圳市规划和国土资源委员会(以下全称深圳市规划国土委)在官方微博收到通报，回应正在对涉及情况展开调查。9月26日，深圳市规划国土委微博公布关于侨城尚寓涉及情况的通报(录)。

通报称之为，侨城尚寓因涉嫌违法扩建销售，中掌公司已主动停止销售不道德，允诺与已卖出的4套6平方米左右房产的买受人中止交易协议。“鸽笼房”被指噱头 事实上，“鸽笼房”事件从头至尾更加看起来一个被媒体爆炒的噱头。据深圳市规划国土委求证，侨城尚寓项目法定名称为“沙河观景阁”，坐落于深圳市南山区白石洲沙河东路与新的中路交汇处，早期由深圳市沙河实业(集团)有限公司研发，1999年获得《深圳市建设工程规划许可证》。

该楼盘现状为一栋15层高建筑物，建筑功能为办公和公寓。其中，1至5层为办公共5套，权利人为郑某某；6至15层为公寓，共169套，权利人为陈某某等人，有11套建筑面积在6平方米左右，而非此前所传言的9套。2016年6月16日，中掌公司和吴某某等4个自然人不受陈某某等人委托销售上述公寓。

据记者查找全国企业信用信息审批系统找到，深圳市中掌资本投资有限公司2015年12月9日注册正式成立，注册资本2000万元人民币，法定代表人为郑会海，郑会海任继续执行董事、总经理，吴茂贞任监事。深圳市规划国土委在向中掌公司核实后获知，11套6平方米左右的户型房产一共只卖出4套，涉及媒体此前所报导的半天销售一空的传闻并非事实。

在被深圳市规划国土委调查之前，有媒体曾提到侨城尚寓销售人员的众说纷纭：6平方米左右的户型只发售4套，其余的都归属于内部消化。法治周末记者多次电话该售楼处电话查证销售一空消息从何而来，但一直无人电话。

据理解，“鸽笼房”本身就不存在噱头的成分，其实际面积好比6平方米，而是卖6送来6，总计12平方米。另送来的6平方米，基本是由阳台改建而出的厨房和卫生间。因此，以12平方米计，均价仍旧是7万元多每平方米，并非15万元每平方米，这与目前深圳市的房价水平相符合。

易居研究院智库研究总监贤迈进对法治周末记者分析称之为，出售这种物业的人有可能不存在三种情况，其一，不回避是开发商关说出售，借以噱头促销其他物业；其二，此物业地段较好，有这方面考虑到且对高房价难以承受的人也有可能出售；其三，某种程度是看上物业地段，出于后期出租电子货币的考虑到而展开出售。违法扩建触碰法律红线 早前曾有媒体称之为，侨城尚寓为70年产权住宅，但据深圳市规划国土委调查，并非如此，而是办公、公寓功能的建筑。据记者理解，涉案的“侨城尚寓”显然是合法项目，该项目依法获得了《深圳市建设工程规划许可证》，2006年规划竣工验收合格，2007年办理了房地产注册。依法注册的产权持有人陈某某等人有权依法出让。

不过，据深圳市国土规划涉及部门核查，牵涉11套6平方米左右的房产户型与规划竣工验收完工图相符，实际在购面积12平方米左右(其中1套20平方米左右)，多达部分闲置了建筑公摊面积，因涉嫌违法扩建销售。而南山区规划土地监察局已在9月26日对侨城尚寓项目闲置公摊面积部分采行强制措施，恢复原状。

深圳市规划国土部门已约谈中掌公司，责令其全面排查。违法扩建责任该由谁来分担？ 据深圳市规划国土委求证，2016年6月16日，中掌公司和吴某某等4个自然人不受陈某某等人委托销售该公寓，但中掌公司称之为与陈某某等人的关系取名为委托实乃出让，并获取了部分银行账户凭据。北京（楼盘）存诚律师事务所主任律师胡胜利对记者认为：“在没依法证实其出让关系，或涉嫌公寓在没更改注册至深圳市中掌资本投资有限公司和吴某某名下之前，原注册的产权持有人陈某某等人也应付该事件承担责任，连带分担恢复原状等法律责任。”深圳市规划国土委情况通报中还提及，吴某某于2016年7月分别与链家、美联、中原、Q房网4家中介公司签定了委托销售协议。

胡胜利指出：“通过4家中介公司和实际出售人签订合同并销售了公寓，必须在产权注册机关核查交易不道德中的现实双方，如果出让人是陈某某等人，受让人是实际购买者的话，那么深圳市中掌资本投资有限公司和吴某某等4个自然人以及原产权人陈某某等，无意增加一个光阴环节，回避国家税务征税，因涉嫌偷税洗钱。”北京中唐律师事务所房地产律师徐斌告诉他记者，由于开发商牵涉到违章建筑，房产户型与规划竣工验收完工图相符，那么业主的房产证能否筹办下来不会不存在一定风险，如果开发商仍然不去主管部门交纳罚款，那么业主的房产证办理可能会被无限期推迟。

性价比对冲高房价 尽管不存在违章建筑问题，且早就被深圳市规划国土委验明不是住宅户型，但依然没能挡住购房者的热情，开发商发售的4套6平方米户型在短时间内销售一空。有业内人士惊叹，深圳将要打开类似于香港袖珍户型的时代。在寸土寸金和房价低企的境况之下，市民被迫自由选择这样一种居住于方式。

两年前，李嘉诚旗下的长江实业在香港新界大埔区发售18平方米“蚁房”，虽然引发一片争议声，但依然遭哄抢。比“蚁房”状况更差的是所谓“劏房”，无窗无厨无厕，仅有能拿起一张单人床的小房间。有公开发表资料表明，寄居“劏房”的香港人或已多达30万，人均居住面积严重不足4.5平方米。

近期，北上浅房价猛涨，深圳常有。深圳中原研究中心的数据表明，上周深圳新房成交价均价超过60610万/平方米，8月份豪宅整体均价创意最低96765元/平方米。

据美国咨询公司Longview Economics的一项近期研究表明，深圳已沦为全球房价第二喜的城市，次于加州圣何塞。分析表明，深圳典型住宅的价格已超过80万美元左右。6平方米户型的鸽笼房到底值不值得卖？舆论的评价也趋向于两个极端。

一位在建筑机构工作的深圳市民对记者直言：“6平方米没什么人性。住在‘鸽笼房’中，没什么舒适性可言，宁可卖偏僻一些的楼盘，也不出华侨城地段卖这样的房子。”有网络评论分析指出，6平方米小户型虽然有些极端，但也在一定程度反映出有了市场需求，对于难以承受目前一线城市高房价的年轻人，城市核心地段的小户型也称得上一种合理自由选择。贤迈进回应：“从开发商的角度来讲，鸽笼房事件可以体现出有目前开发商期望能更加切合市场需求，应付高房价下的压力；也体现出有开发商的这类小户型产品迫切希望能获得接纳，期望能用性价比来对冲目前市场上不存在的高房价、低首付问题。

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